토지거래허가제 지정은 부동산 시장 안정화를 위해 도입된 강력한 규제 수단입니다. 특히 투기적인 토지 거래를 막고 실수요자 중심의 시장을 만들기 위한 목적으로 운영되고 있습니다. ‘토허제 지정’이라는 키워드로 이 글을 찾아오셨다면, 현재 지정된 구역의 현황, 지정 기준, 그리고 향후 해제 가능성에 대한 최신 정보가 필요하실 것입니다. 본 포스팅에서는 2025년 현재 시점을 기준으로 토지거래허가제(토허제) 지정구역에 대한 상세한 내용을 심도 있게 다룹니다.
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토지거래허가구역으로 지정되면 해당 구역 내의 토지를 거래할 때 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. 이는 토지 소유권 이전뿐만 아니라 지상권 설정 등 모든 유상 계약에 적용되며, 허가 없이 체결된 계약은 법적으로 효력이 없습니다. 이러한 강력한 규제는 단기적인 투기를 억제하는 데 큰 효과를 발휘하지만, 동시에 실수요자의 거래도 위축시키는 양면성을 가지고 있습니다.
현재(2025년 12월) 많은 지역에서 2024년 지정되었던 토지거래허가구역의 지정 기간 만료가 다가오거나, 시장 상황 변화에 따라 재지정 여부가 논의되고 있습니다. 따라서 투자자나 실수요자 모두에게 2025년 토허제 지정의 동향을 파악하는 것은 매우 중요합니다.
목차
토지거래허가제 지정 기준과 법적 근거 확인하기
토지거래허가구역 지정은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 제117조에 근거를 두고 있습니다. 지정 요건은 주로 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역, 그리고 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 대상으로 합니다. 단순히 지가가 올랐다는 사실만으로는 지정되지 않으며, 투기 우려에 대한 정성적·정량적 분석이 수반됩니다.
구체적인 지정 기준은 다음과 같습니다.
- 토지 이용 계획의 변경이나 개발 사업 등의 시행으로 인하여 토지 투기가 우려되는 지역
- 다른 법령에 따라 개발 계획이 수립되거나 시행되는 지역
- 지정 당시 해당 지역의 평균 지가 상승률이 전국 평균 또는 시·도 평균보다 현저히 높은 경우
- 그 밖에 시장의 불안정성 등을 종합적으로 고려하여 토지 투기가 우려된다고 인정되는 지역
특히, 관계 전문가의 의견 청취와 도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정 여부가 최종 결정되므로, 법적 절차를 엄격히 준수하여 진행됩니다. 지정 기간은 보통 5년 이내로 정해지며, 기간 만료 시 재지정 여부를 검토하게 됩니다.
2024년 토허제 지정 트렌드의 2025년 영향 분석
2024년은 대내외 경제 환경 변화와 금리 인상 기조 등으로 인해 부동산 시장이 전반적으로 조정 국면에 접어들었습니다. 이러한 시장 상황은 토지거래허가구역 지정 및 재지정 논의에 중요한 영향을 미쳤습니다.
2024년의 주요 트렌드는 다음과 같습니다.
- 지정 완화 기대감: 시장이 안정화되면서 일부 지역에서는 규제 완화에 대한 기대감이 커졌습니다. 실제로 투기 우려가 해소된 지역을 중심으로 지정 면적을 축소하거나 아예 해제하는 움직임도 나타났습니다.
- 선별적 재지정: 서울 강남, 용산 등 핵심 지역은 여전히 높은 투기 위험이 상존한다고 판단되어 재지정되는 사례가 많았습니다. 이는 토지거래허가제가 투기가 발생할 가능성이 높은 특정 핵심 지역에 대해서는 강력한 통제 수단으로 계속 유지될 것임을 시사합니다.
- 개발 호재 지역의 신규 지정: 수도권 광역급행철도(GTX) 노선 주변이나 대규모 택지 개발 계획이 발표된 지역 등 개발 호재가 있는 곳에서는 투기 사전 차단을 위해 신규 지정되는 경우도 있었습니다.
이러한 2024년의 트렌드는 2025년까지 이어지고 있습니다. 시장이 전반적으로 안정세를 보이고 있어 대규모 신규 지정보다는, 기존 지정 구역 중 투기 우려가 해소된 지역의 해제 또는 면적 축소 논의가 활발해질 것으로 전망됩니다. 하지만 정책 당국은 ‘부동산 불패’ 심리가 재연될 가능성을 경계하며, 시장 과열 조짐이 조금이라도 보일 경우 언제든지 재지정하거나 신규 지정할 준비를 하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.
토허제 지정 해제 전망과 실수요자 대응 방안 상세 더보기
토지거래허가구역 지정 해제는 지정 목적이 달성되었거나, 토지의 투기적인 거래나 지가의 급격한 상승 우려가 없어졌다고 인정될 때 이루어집니다. 2025년 현재, 여러 지역에서 지정 기간 만료를 앞두고 해제 여부에 대한 관심이 집중되고 있습니다.
해제 가능성이 높은 지역의 공통적인 특징은 다음과 같습니다.
- 최근 1~2년간 해당 지역의 지가 상승률이 현저히 둔화되어 전국 평균보다 낮거나 유사한 수준을 유지하는 경우
- 규제 시행 초기와 달리 현재는 토지 거래량이 현저히 감소하여 투기적인 거래 자체가 거의 없는 경우
- 지역 경제 활성화 및 주택 공급 확대를 위해 규제 완화 목소리가 높아지는 경우
실수요자라면, 토지거래허가구역 내에서 토지를 취득할 경우 실거주 또는 실사용 목적으로만 허가를 받을 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 허가를 받은 후에는 일정 기간(주거용 2년, 농업·임업·어업용 2년, 사업용 4년) 동안 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 할 의무가 발생하며, 이를 위반할 경우 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
따라서, 실수요자는 토허제 구역 내 토지 취득 시 장기적인 관점에서 토지 이용 계획을 철저히 세우고, 관련 지자체에 허가 요건 및 절차를 사전에 확인하는 것이 가장 안전한 대응 방안입니다. 규제 해제만을 기대하고 섣불리 투자하는 것은 이행강제금 등의 위험을 수반할 수 있습니다.
토지거래허가구역 내 토지 거래 시 주의사항 신청하기
토지거래허가구역 내에서 토지를 거래할 때 가장 중요한 것은 ‘허가’가 계약의 효력 발생 요건이라는 점입니다. 허가를 받지 않고 체결한 매매계약은 법적으로 무효 상태이며, 추후 허가를 받으면 유효해지는 유동적 무효 상태에 놓입니다. 이로 인해 매도인과 매수인 간의 법적 분쟁이 발생할 소지가 매우 큽니다.
토지거래허가 신청 시 반드시 제출해야 하는 서류 중 핵심은 토지이용계획서입니다. 이 계획서에는 해당 토지를 취득한 후 어떻게 이용할 것인지 구체적으로 명시해야 하며, 단순히 ‘투자 목적’이나 ‘장기간 보유 목적’ 등은 허가 요건이 될 수 없습니다. 계획서의 내용이 구체적이고 실현 가능성이 높을수록 허가받을 확률이 높아집니다.
또한, 허가를 받은 후에는 계약 내용에 따라 토지를 이용하고 있는지 지자체에서 주기적으로 조사(실태조사)를 실시합니다. 이용 의무 기간 내에 허가받은 목적과 다르게 토지를 이용하거나 정당한 사유 없이 이용하지 않을 경우, 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이행강제금은 이행 의무가 이행될 때까지 매년 반복 부과될 수 있으므로, 토지 취득 전 이용 계획에 대한 철저한 준비가 필요합니다.
토지거래허가제 지정 구역 2025년 최신 동향 정리
2025년 현재, 토지거래허가구역 지정은 서울을 중심으로 여전히 강력하게 유지되는 추세입니다. 특히 서울의 주요 재건축·재개발 지역 주변이나 개발 압력이 높은 지역은 투기 수요를 차단하기 위한 목적으로 지정이 연장되거나 재지정되는 경우가 많습니다. 반면, 지방 일부 지역 중에서는 시장 안정화에 따라 규제가 풀린 곳도 나타나면서 지역별 양극화 현상이 뚜렷해지고 있습니다.
정책 당국은 토지 시장의 국지적 과열 현상에 대해 매우 민감하게 반응하고 있습니다. 따라서 대규모 개발 계획이 발표되는 지역은 언제든지 신규 토허제 구역으로 지정될 가능성이 상존합니다. 중요한 것은 토허제 지정 여부가 해당 지역의 시장 불안정성을 반영하는 지표라는 점을 이해하고, 해당 정보를 주기적으로 확인하는 것입니다.
토지 투자나 실수요를 계획하고 있다면, 현재 지정된 구역 정보는 물론, 지정 해제나 재지정 여부가 논의되는 시점의 정부와 지자체의 발표를 면밀히 주시해야 합니다. 특히 토허제 구역 내의 토지 취득은 사전에 법률 전문가나 공인중개사의 조언을 받아 이용 의무, 허가 기준, 이행강제금 등에 대한 충분한 이해를 바탕으로 진행하는 것이 중요합니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ) 보기
토지거래허가구역에서 주택 매매 시에도 허가를 받아야 하나요?
네, 토지거래허가구역은 ‘토지’를 대상으로 하지만, 주택(건축물)이 있는 경우에도 그 토지에 대한 소유권이전이 수반되므로 주택 매매 시에도 토지분에 대해 허가를 받아야 합니다. 다만, 일정 면적 이하의 토지(예: 주거지역 60㎡ 이하) 거래는 허가 대상에서 제외될 수 있으니, 해당 지자체에 면적 기준을 반드시 확인해야 합니다.
토지거래허가구역 내에서 토지 이용 의무 기간은 얼마나 되나요?
이용 목적에 따라 의무 기간이 다릅니다. 주거용, 농업용, 임업용, 어업용은 2년이며, 공익사업용은 4년, 기타 사업용은 4년입니다. 허가를 받은 날로부터 이 기간 동안 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 합니다. 이 기간이 경과하기 전에는 원칙적으로 허가 없이 매매, 임대 등 처분이 제한됩니다.
토지거래허가 없이 계약한 경우 어떻게 되나요?
토지거래허가구역 내에서 허가 없이 체결된 계약은 유동적 무효 상태에 놓입니다. 이는 계약 체결 당시에는 효력이 없지만, 추후 관할 관청으로부터 허가를 받게 되면 소급하여 유효한 계약이 된다는 의미입니다. 하지만 허가를 받지 못할 경우 계약은 확정적으로 무효가 됩니다. 따라서 반드시 계약서 작성 시 허가 조건을 명시하고 허가 절차를 진행해야 합니다.
토지거래허가구역이 해제되면 어떤 변화가 있나요?
토지거래허가구역이 해제되면, 해당 구역 내의 토지 거래는 더 이상 지자체의 허가를 받을 필요가 없습니다. 이는 거래 절차가 간소화되어 토지 거래 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다. 또한, 토지 이용 의무 및 이행강제금 부과 등의 규제가 사라지므로, 토지 소유자의 재산권 행사가 자유로워집니다.
토지거래허가제 지정 정보는 어디서 확인할 수 있나요?
토지거래허가구역 지정 정보는 토지가 소재한 관할 시·군·구청의 부동산 관련 부서에 문의하거나, 국토교통부 및 **해당 광역자치단체(시·도)**의 공식 홈페이지 고시/공고란에서 확인할 수 있습니다. 또한, ‘토지이용계획’ 정보 서비스 등을 통해서도 개별 토지의 허가구역 지정 여부를 확인할 수 있습니다.
본 포스팅의 내용은 2025년 12월 현재의 시장 상황과 법률 정보를 기반으로 작성되었습니다. 법령 및 정부 정책은 수시로 변경될 수 있으니, 실제 토지 거래 시에는 반드시 관할 관청 및 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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